振兴楼市的组合拳
卢铿 海尔集团房地产董事长
此次西方生病，中国不得不也吃药了。关键问题在于，我们不要吃错药，更不要生出别的病来。半年之内，政府先后出台了七轮行业政策，其力度空前而收效却似乎有限。因为，今天的楼市涉及面太多，惟有使用有效的组合拳，才能够全面有效地提振楼市。
政策到位：
迄今为止，中央及地方已经出台了不少相关政策。接下来如果不再有新的政策出台，应当告知大众不要再期待那“第二只靴子”；如果还有新的政策，最好能够集中起来一步到位，以结束市场无限期的观望与期待情绪。
适度微调：
宏观调控不能够时有时无，否则就会一放就乱，一收就死。应当坚持“适时微调”的原则，在恰当的时机进行有效而温和的调控。适度的、持续的宏观调控可以避免行业的经常性的“折腾”和“硬着陆”。
政府让利：
在房地产企业的成本结构中，以土地和税费为主的政府收益占了很大比例。尤其在二〇〇七年楼市狂潮中，在“价高者得”的思维导向之下，地方政府受益最大。面对当前的行业困境，政府应当通过多种方式让利于企、让利于民。
银行支持：
当前银行的作为尚未跟上政府的救市政策，不少政府的政策因为银行政策的牵制而未能产生实效。与不少行业相比，房地产行业为金融业所创造的效益是更加安全的。银行应该有选择地支持一部分应该支持和值得支持的开发商。
促进并购：
行业内有房地产开发资格的企业有近6万家，这是一个早已失控和过量的数字。此次的“严冬”必会促进行业的重组洗牌。但是，由于各种原因，这个过程会漫长而痛苦。行业的大洗牌很需要有能促进并购行为的有效政策出台。
公建公交：
政府应通过以公建、公交系统为主的社会投资，形成城市公共环境对居住开发的有效支持。这方面中国香港和日本等地的成熟经验很值得关注。生活设施的社会化有助于开发商保持正常的投资热情。
土地控制：
不少地方政府在过去的几年中过量地出让土地，造成了如今大量的土地闲置、“地王”现象和白热化的企业竞争。由于土地存量及待开发的住宅量已很大，政府应严格控制今后的土地供应量，促使土地价格回归到合理的水平。
存量处理：
当前的新房“存量”有四大类——已建成而未售出的房屋、未建成而待建成的房屋、已有地而未开发的房屋以及待供地而将开发的房屋。目前这四类房屋已形成了天量的存货，这对于房地产市场和行业的破坏是巨大的。地方政府应采取相关政策措施来消化存量。
土地分级:
地方政府应彻底摒弃“价高者得”的追求，改变“土地财政”思维方式，通过土地价格杠杆来调节商品房的产品结构。因地制宜、因时制宜、因投资者制宜、因项目制宜。让投资与市场真正实现理性化发展。
土地招标：
土地供应执行“招、拍、挂”本来是对的，但应更多地使用“招标”，而少用“拍”、“挂”这两种“价高者得”的迫使土地价格飙升的方法。“招标”时可以让投标者提供项目“定位”和“规划”，有利于让最适合的开发商去做最适合的项目。
房价控制：
看似不羁的房价其实是应该控制而且可以控制的。市场化并不意味着可以放任房价的大起大落。在当初房价疯涨的时候，没有人来控制房价，致使房价成了当下一个严重影响社会民生的敏感问题。采取必要措施控制房价很有必要。
产品创新：
房价上来容易下去难。当各地房价都已超过人们的平均购买能力时，很需要在“总价”上做文章。“把房型做小，让生活住大”的“小户大家”理念，可望有助于解决多个方面的问题。大多数家庭没有必要“一步到位”买大户型，但却可以享受“无域的生活”。
营销创新：
除了产品的创新之外，市场低迷时期的营销策略创新也十分重要。优秀的营销可以指导产品的进步，可以创造价值，可以建立品牌的影响，还可以改变生活与文化。营销绝不是任意的“忽悠”，而是负责任的推广。
解决社保：
市场的刚性需求客观存在着，因为有中国的人口增长、城市化进步以及改善型的需求等，问题在于今天许多人对“金融海啸”袭来之后的未来生活保障有担忧。只有在基本和广泛的社会保险惠及到大众时，更多的人们才能更放心地拿出存款来购房。
购房补贴：
政府通过必要的、适度的、多形式的购房补贴，可能有效地激活低迷的楼市，以此“小钱”撬动民众庞大的存款力量，并让房地产业直接或间接拉动百余个相关行业的发展，此事于国于民都很有利。
理性调价：
当前全行业已经进入“微利时代”，尚有较高利润空间的少数开发商应当适度地降低房价，此举有利于市场价格体系的理性化，有利于开发商自身的现金流和降低财务成本，也有利于整个市场的理性发展。
限价浮动：
对于限价房，只考虑将售价限死，而成本却无法控制，是很不合理的。如果限价房仍须推行，应允许根据当期的通胀率及主材价格的波动等因素而让“限价”在一定范围内上下浮动，以确保开发商能有起码的利润，从而保持参与建设的积极性。
廉租房屋：
政府应加大力气组织开发廉租屋，有效解决低收入民众的住房问题。同时，可以考虑在廉租屋中也分等、分级、分类、分系列，让廉租屋系统也形成“梯级”消费，大多数人是能够接受和享受“梯级”生活的。
夹心阶层：
在三类“保障性住房”中，廉租屋应当多建，而“限价房”和“经济适用房”则应限制或者取消，因为其开发存在太多的问题和困难。要解决“夹心层”人群的居住，一方面应鼓励租房住、购买二手房和三手房，同时还要通过对土地价格的控制调整来引导开发商开发不同类别、等级和价位的商品房。
舆论导向：
舆论对于房地产业的评价一直不公正，其原因很多——记者误言、专家偏见、开发商谬论以及官员失语等等。为了重新建立起信心系统和拉动房地产业，有关部门应当把控舆论的正确导向。
信心系统：
信心早已不只是一个心理问题。重建信心系统，需要政府重视、政策到位、银行支持、专家一致、媒体正言、开发商理性与百姓的共识、同心和合力。信心系统的重建是稳定楼市的关键。
调整心态：
过去的十年作为当代房地产的“第一个十年”相对比较顺利。大家都要习惯于忘记过去那个顺利的十年，而去面对一个政策环境、投资环境和市场环境都已发生了根本变化的“新十年”，以平和的心态去面对和解决“新十年”的新问题。
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